一、修订背景

　　为了在城市更新中避免大拆大建、保护城市特色并控制成本，住建部于2021年出台了新规，设定了拆除比例和就近安置率等硬性指标，要求地方政府在房屋征收工作中把握好激励与公平的平衡。目前三元区执行的《三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则》（明政办〔2018〕104号）是2018年制定的，至今已有7年。这期间，房价、市场供需和居民需求都发生了很大变化，导致该细则中的一些条款（例如“拆一还一、新旧房屋不补差价”、“超面积15平方米部分半价”等）已不合时宜。这些条款没有考虑新旧房屋的价值差异，使得征迁成本居高不下，给政府财政带来了持续压力。面对同样的问题，我省其他城市已经探索出一些有效的经验。例如，厦门和宁德大力推行房票安置模式，这既提高了征迁效率，又减少了临时安置的费用，有效降低了总体成本。而福州则通过不断出台补充规定，持续优化政策，逐渐形成了一套系统完善的征迁工作体系。这些实践说明，根据实际情况动态调整政策，既能提升工作效率，也能更好地保障公平。因此，为了适应新的市场环境，补齐现有政策短板，统筹好公共利益与被征收居民的合法权益，对现行的房屋征收补偿安置细则进行修订，优化其中的奖励和补助政策，是非常有必要的。

　　二、修订依据

　　主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第138号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《福建省人民政府办公厅关于转发<省房改办 省财政厅关于机关事业单位剩余公有住房处理意见>的通知》（闽政办〔2002〕90号）等法规和政策制定。同时，吸收提炼了近年来三元区在征迁工作中切实可行的作法，并参考借鉴了其他设区市成功经验。

　　三、修订过程

　　市住建局根据市政府城市更新工作安排，牵头开展了《三明市三元区国有土地上房屋征收补偿实施细则》（以下简称《细则》）修订工作。《细则》初稿完成后，先后于2025年5月15日、6月30日两次征求市直有关单位、三元区政府意见建议，并于7月9日至8月9日在市政府门户网站向社会公开征求意见、建议。自8月11日起，先后开展社会稳定风险评估、‌合法性审查、公平竞争审查、宏观政策取向一致性审查‌等工作。对征集的意见、建议认真研究、充分吸纳、修改完善形成《细则（送审稿）》，经市政府专题会议讨论修改后，提请2025年12月12日市政府第73次常务会议审议通过。

　　四、主要内容

　　《细则》分总则、房屋用途性质认定、住宅房屋征收补偿、非住宅房屋征收补偿、公房征收补偿、过渡期保障、其他奖励补助和附则，共八章34条。内容主要包括六个方面：

　　（一）充实完善框架性条款。《实施细则》在遵守上位法及相关政策的前提下，结合实际，充实完善了相关框架性条款，更具可操作性。总则部分阐明了政策修订目的及依据，明确了适用范围、工作原则及职责分工。同时，还强调了项目风险评估及组织听证的具体要求。

　　（二）科学合理认定房屋产权。一是规范计户补偿依据。被征收房屋原则上以不动产登记簿为计户和补偿依据，即被征收人以不动产登记簿记载的有效面积、用途、性质选择产权调换或货币补偿。二是合理认定未经登记房屋。对因历史原因造成的未经登记房屋按照“尊重历史、保障居住”的原则，对未经登记住宅房屋进行有效面积认定，对未经登记非住宅房屋不予认定有效面积。三是适当补助住改商房屋。对将非经营性用房改作营业性店面的，可在房屋原使用性质补偿的基础上，结合实际再予适当补助。

　　（三）公平等价征收补偿。一是明确补偿内容。明确被征收房屋价值、公摊补偿、过渡费补偿、停产停业损失补助等。确保被征收人因房屋征收所造成的各项损失得到充分补偿。二是丰富补偿方式。为满足被征收人对产权调换房屋的多样化需求，拓宽房屋征收补偿安置渠道，产权调换安置需求可通过统筹存量安置房、统购存量商品房或实施房票安置等予以保障。三是科学结算差价。结合当前房地产市场发展形势，按“区位地段、新旧房屋互补差价”方式结算差价，取消了原政策“拆一还一，新旧不补差，上靠15㎡部分半价”的差价结算方式，体现补偿的公平合理与等价有偿。

　　（四）规范安置房建设和管理。一是保障安置房质量。产权调换房屋须符合国家和本省的房屋设计标准，确保水、电等配套设施完善，并通过竣工验收后方可交付使用。二是保障居住权益。安置房面积原则上不得小于被征收房屋的有效建筑面积加上公摊补偿面积，以保障被征收人的居住权益。三是动态管理存量安置房。管理单位需建立台账进行统一管理，适时更新安置房源及价格，提升安置工作效率。

　　（五）依法处置国有资产。一是参照原房改政策处置产权。为解决未享受过房改等住房保障政策的原国有企事业单位在册职工的居住问题，对符合条件的，可首先参照本地原房改政策购买公房产权进行补偿安置，或继续租用因征收公房获得的安置返还房。二是让渡部分征收奖补权益。已享受过住房保障政策的承租人在签约期限内配合搬迁的，产权单位可让渡相应搬迁奖励及补助费，由承租人享受。

　　（六）科学设置奖励和补助。‌一是差异化设置搬迁奖励‌。取消原整体签约奖励机制，改为按户发放2－4万元不等的按时搬迁奖励，保障大部分被征收人公平获益，降低群体性争议风险。按地段等级差异化提高过渡费，保障被征收人过渡期基本居住需求。‌二是简化安置房补助标准‌。取消室内隔墙、卫生洁具等具体施工标准，将补助金额从120/㎡提高至300元/㎡，赋予被征收人自主装修权，避免因施工标准差异引发的验收纠纷，减少后续交房矛盾。三是提高特殊群体保障标准。对经民政部门、残联认定为五保户、低保户、孤寡老人和重度残疾人的被征收人作了特别规定，给予每户3万元的困难补助。

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